BAREME VIAGER...Les limites
Comment calculer la valeur d’occupation d’un bien immobilier lors d’un démembrement ?
Que le démembrement résulte d’un usufruit ou d’un Droit d’Usage et d’Habitation, il existe deux méthodes couramment utilisées : le barème à lecture directe ou un calculateur
Les conditions financières résultantes peuvent être contestées par les héritiers, le curateur, le tuteur
Ces contestations sont introduites par les héritiers en vue d’annulation de la vente.
Les tribunaux mandatent un expert qui doit, plusieurs années après la signature de l’acte de vente, reconstituer la valeur vénale, la valeur d’occupation viagère ou usufruitière et par différence, déterminer le reste à vendre qui sera transformé en bouquet et en rentes viagères ou la valeur de la nue-propriété qui sera payée au comptant ou comptant et mensualités
Trouver des éléments de comparaison pour déterminer la valeur vénale de l’époque est possible mais pas facile
La valeur vénale reconstituée, il conviendra de vérifier les conditions initiales, l’expert mandaté devra argumenter, conforter ou critiquer les dîtes conditions.
L’Expert utilisera un barème à lecture directe. Cependant, jamais les calculs, les données n’ont été vérifiées.
De nombreux contentieux se sont appuyés sur les résultats pour plaider, gagner, perdre
Le barème n’a jamais été remis en question … et pourtant…
Il n’utilise qu’une méthode, un taux de rendement du capital (la valeur du bien) le même partout en France ! 4,5 % ! Ce qui s’avère simpliste compte tenu du nombre de critères spécifiques à chaque bien immobilier
Le barème à lecture directe, par essence, est comme un livre d’auteur, on ne peut le modifier !
Il en est de même pour le taux d’actualisation (au cours des années 2010 à 2020) est resté le même c’est-à-dire 2 à 3 points au-dessus de l’inflation
Le choix d’une seule méthode est discutable comme tout choix
Il devrait en être autrement lors d’une procédure qui engage crucialement l’avenir des parties qui s’affrontent sur les conditions économiques.
Ik faudrait expliquer au juge pourquoi on utilise tel barème, pourquoi on discrimine deux autres méthodes et pourquoi Monsieur l’EXPERT qui utilise plusieurs méthodes pour déterminer la valeur vénale moyenne, n’agit pas dans le même sens !
Le barème, n’est pas la bible
En utilisant plusieurs méthodes et en établissant une moyenne des valeurs obtenues, le calculateur réduit le risque de partialité et offre une perspective plus complète de la valeur d’occupation. Cela devrait conforter la crédibilité de l’expertise et proposer un résultat plus objectif.
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Les détails font la perfection…La perfection n’est pas un détail !
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