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J’ai suivi la formation avec Jean-Louis Tolosa et j’en ressors vraiment grandie.

Jean-Louis nous a transmis 35 ans d’expérience dans le viager pour nous éviter toutes les erreurs ou pièges liés au viager et à notre responsabilité en tant qu’agent immobilier.

À la fois généreux, passionné et patient, je ne pouvais rêver meilleur mentor que Jean-Louis.

Merci pour cette belle rencontre.


Constance

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Je suis ravie d'avoir participer à la dernière formation de Jean Louis TOLOSA. Un homme d'expérience qui a su nous transmettre son savoir faire, ses connaissances et son expérience de ses 35 années d’expérience !

Cette formation a été très enrichissante et d'une grande qualité pédagogique. Je suis motivée et surtout rassurée.

Merci Jean Louis pour ta bienveillance, ta sympathie, ton sens de l'humour et pour ton sérieux !

Profitez bien de la retraite ! et au plaisir de se revoir !


Johanne

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Merci MONSIEUR Tolosa.


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En tant que professionnelle de cette niche dans l'immobilier sur la région Rhône Alpes, j'en suis ressortie encore plus enrichie.

Ta qualité d'expertise, ta bienveillance et ta pédagogie vont énormément me servir !

Encore merci


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Le viager libre, la vente à terme et le viager occupé etc. je ne peux que constater que tu as une sacrée connaissance de ton sujet.

Une formation menée par une main de Maître avec sérieux, passion et une pointe d’humour.
Comme de « DHU » j’ai été habité par l’ensemble de ta formation et j’espère en faire bon « Usage ».

Je te remercie vivement de ton accueil, ta bienveillance et ta générosité.

Formation passionnante, complète, riche dans tous les domaines du Viager.

Je te souhaite une belle est bonne retraite.
Prends bien soin de toi.


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Je conseille fortement la formation de Jean Louis Tolosa à tous ce qui souhaitent comprendre dans le détail le fonctionnement du Viager dans tous ses aspects : commercial , technique, juridique, financier, humain...

Jean Louis a su condenser en deux journées une formation de qualité et enrichie d'exemples concrets venant de sa longue expérience sur le terrain.

Merci Jean Louis d'avoir fait le choix de partager ta passion de façon si généreuse.


Gavina

NICE

Questions fréquentes :

Comment procéder pour me faire financer et suivre la formation ?

1)    La formation me convient
2)    Je contacte l’AGEFICE (travailleur non salarié TNS) – l’ AGEFOS (travailleur salarié TS) la FIF PL (Fonds interprofessionnel de formation des professionnels libéraux) – Une OPCO – Autres
3)    J’ai droit à une aide financière – Elle me convient 
4)    Je me rends sur le site de la formation : www.expert.formations-viager.com
5)    Je télécharge le plan de formation
6)    Je télécharge la convention de formation
7)    Ces deux documents vont me servir à constituer mon dossier d’aide financière
8)    Je sais que je recevrai l’aide, la formation terminée
9)    Toujours sur le site, je souscris à la formation 
10)    Je renseigne et je paie
11)    Je reçois une facture (qui constitue le dossier d’aide financière)
12)    Je reçois un mail avec mes codes d’accès
13)    J’ai un accès immédiat à la formation

Comment procéder pour suivre la formation ? (Je fais mon affaire personnelle du financement)

1)    Je me rends sur le site de la formation : www.expert.formations-viager.com
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Comment procéder pour suivre la formation immédiatement, je constituerai mon dossier de financement plus tard ?

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Qu’est-ce que le principe du viager ?

La vente en viager consiste à « aliéner tout ou partie de son capital immobilier », moyennant le versement d’une rente viagère pendant toute la durée de sa vie. Le débirentier est la personne qui verse la rente. Il en aura la pleine propriété au décès du crédirentier et de son conjoint dans le cadre d’un viager occupé. Il en aura la pleine propriété immédiatement pour un viager libre. Le crédirentier est la personne qui touche la rente. Il peut conserver le droit d’usage et d’habitation.

Que peut-on vendre ou acheter en viager ?

On peut tout vendre en viager, à partir du moment où la chose vendue a une valeur certaine (possession immédiate ou différée). Ainsi, on peut vendre/acheter des bijoux, des œuvres d’art, un bateau, une voiture, de l’argent, etc... et bien entendu, un appartement, une maison, un immeuble, un terrain, une propriété de prestige, etc...

Qu’est-ce qui différencie la vente ou l’achat traditionnel du viager ?

Sur le fond il n’y a pas de différence. Ce n’est qu’une forme d’acquisition.
La particularité porte essentiellement sur les modalités de paiement.
Bien évidemment, les aspects juridiques s’adapteront aux modalités de la vente, ce qui rendra ce type d’acquisition particulier et différent.

Qui pourrait me renseigner ?

Votre notaire et/ou conseil immobilier spécialisé(e) en la matière.
Etablir les conditions financières de vente et les conditions juridiques d’un contrat n’est pas chose aisée. Seul un véritable professionnel du viager pourra vous aider tout en engageant sa responsabilité professionnelle.

A qui s’adresse ce type de vente/achat ?

Pour le vendeur qui souhaite améliorer sa retraite ou qui souhaite hériter de lui-même.

Pour l’acquéreur qui souhaite investir/capitaliser pour sa retraite ou acquérir un bien
Immobilier en toute sécurité, pour plus tard.

Quels sont les différentes formes de vente en viager ?

Elles sont nombreuses. Les plus connues sont le viager occupé et le viager libre, mais il existe aussi les ventes à terme. Toutes les formes de vente ont des variantes et celles-ci sont nombreuses.
Pour n’en citer que quelques unes, sur une tête, sur 2 têtes, sur la tête d’une tierce personne qui n’est pas propriétaire du bien vendu, avec réversion totale de la rente au dernier vivant ou avec diminution de la rente lors du décès du premier des vendeurs ; avec une rente immédiate, différée, progressive, régressive, temporaire, certaine, limitée dans le temps...

Quel est le statut des vendeurs ?

En principe, vous êtes bénéficiaires du droit d’usage et d’habitation. Ce droit, vous est personnel. Vous ne pouvez le céder.

Mais qui prévoit ou précise tout cela ?

Le professionnel lors de l’élaboration de l’avant-contrat.

Les vendeurs peuvent-ils, de leur vivant, quitter le bien vendu en viager occupé ?

Oui, ils le peuvent. Ainsi, lors de l’abandon du droit d’usage et d’habitation, les lieux deviendront libres et « reviendront » à l’acquéreur. Celui-ci vous versera une « récompense » appelée aussi « contrepartie » initialement prévue dès l’avant-contrat. Généralement, il s’agit d’une augmentation de la rente viagère votre vie durant. Cette augmentation peut fluctuer selon l’âge auquel les vendeurs abandonnent le droit d’usage et d’habitation. Dans ce cas, l’intérêt de clauses bien établies prend réellement un véritable intérêt.

Qu’appelle-t-on « le bouquet » ?

Le bouquet est la somme versée comptant.
En complément de celui-ci est versée une rente viagère mensuelle ou trimestrielle. Son versement est anticipé.

La rente est-elle indexée ?

Oui, la rente ou la mensualité (dans le cadre d’une vente à terme) est indexée, cela afin de préserver le pouvoir d’achat du vendeur. L’indice choisi pour un viager libre ou occupé est habituellement celui de l’INSEE, des prix à la consommation France Entière, Série Hors Tabac, ensemble des ménages urbains.

Quelle est la fiscalité du bouquet ? De la rente ?

Le bouquet est exonéré d’impôts, tout comme le comptant dans une vente à terme.
La rente viagère bénéficie d’importants abattements fiscaux : 70 % au-delà de 69 ans, les 30 % restants viennent se rajouter à vos autres revenus et peuvent faire varier votre impôt sur le revenu. L’incidence fiscale est peu sensible.
Pas d’imposition pour les rentes certaines et/ou les mensualités, quelque soit l’âge du vendeur

Quelles sont les garanties liées à ce type de vente ?

Il s’agit des mêmes garanties que pour un achat traditionnel avec quelques variantes. L’acte constatant le transfert de propriété est un acte authentique par devant notaire.
Le vendeur, pour se garantir du paiement des rentes viagères ou des mensualités (dans le cas d’une vente à terme), bénéficiera du privilège vendeur et prendra une hypothèque de premier rang à son profit sur le bien qu’il vend. Il bénéficiera d’une action résolutoire en cas de défaillance de l’acquéreur.

Quelle est la répartition des charges, des petites réparations, des gros travaux ?

C’est une bonne question. Globalement, le vendeur aura à sa charge tous les « petits » travaux de l’immeuble et les réparations à l’intérieur de son habitat. Il paiera toutes les prestations dont il profite, l’acquéreur tous les gros travaux. La liste de ceux-ci est très précisément portée dans l’avant-contrat.

L’acquéreur peut-il revendre le bien acquis en viager ?

Oui, bien évidemment, et cela à n’importe quel moment. Le nouvel acquéreur prendra la suite du contrat (paiement des rentes viagères ou des mensualités). Il dédommagera l’acquéreur initial d’une somme qui sera convenu entre eux sans que les vendeurs aient à intervenir.

Cela pourrait être un achat paisible ?

Oui, dans le sens ou tout est prévu dès l’avant-contrat.

Mais quels sont les avantages du vendeur ?

Ils sont nombreux pour une vente en viager. Le bénéficiaire est assuré de percevoir une rente indexée toute sa vie durant, quelle qu’en soit la durée. Cette sécurité est appréciable d’autant plus que la longévité ne cesse d’augmenter. Le crédirentier n’aura pas à assumer de gros travaux, l’impôt foncier lui sera payé. La rente viagère est revalorisée. Le taux de rente est acquis dès sa constitution, etc...

Et ceux de l’acquéreur ?

Il prépare dans les meilleures conditions possibles sa retraite. Il constitue un capital avec une petite épargne (la rente). Il paie le bien immobilier bien moins cher que s’il était libre. Il ne paie les frais d’actes et notariés que sur une partie du prix. Il n’a aucun problème avec l’occupant. Il ne paie aucun travaux d’entretien de l’appartement et de l’immeuble. Il n’encaisse pas de loyers qui feraient évoluer à la hausse son impôt sur le revenu. Il est serein pendant que son capital (le bien immobilier) prend de la valeur au fil du temps.

De quoi faut-il s’assurer ?

Le vendeur n’a aucune inquiétude à avoir. L’acquéreur doit s’assurer de la juste valeur du bien. Il faut qu’il ait la certitude de pouvoir payer les rentes/mensualités. Tout le reste est facile.

Nous avez-vous tout dit ?

Certes non. Le sujet nécessiterait de nombreuses questions/réponses.
Nous n’avons pas parlé du mécanisme de la rente viagère, de l’indexation de celle-ci, des indices, des modes de calcul, de l’utilisation de sources de données, des tables d’espérance de vie rétrospectives ou perspectives, des tables génération Femmes/Hommes 2005, de l’évaluation, primordiale, par méthode de comparaison de la valeur vénale du bien dont s’agit, de l’espérance de vie moyenne présumée des vendeurs, des différentes méthodes d’évaluation du droit d’usage et d’habitation, des moyennes obtenues, des indices retenus, des clauses d’annulation, et de tellement d’autres choses encore (telles que la plus-value, les clauses de protection, des articles du code civil 605 et 606, 1974, 918, 1968 et autres, du certificat de vie, etc... Il s’agit d’un vrai métier.

Découvrez une partie de nos articles : 

Quelle est la fiscalité des rentes viagères ?

Il y a deux types de rentes viagères : Les rentes viagères constituées à titre onéreux (art. 1968 du CC) Les rentes viagères à titre gratuit.J’aborderai les règles fiscales applicables aux rentes issues des transactions immobilières entre particuliers (à titre onéreux). La rente viagère peut être constituée sur la tête du vendeur-crédirentier ou au profit d’une autre personne...

Avantages d'acquérir en viager

Les avantages d’acquérir en viager sont nombreux Ils sont de plusieurs ordres : Responsable et social Financier et fiscal Immobilier Serein

Conseils pour acquérir en viager

Le viager est une vente immobilière. La vente en viager est soumise aux mêmes lois, aux mêmes règles. La vente en viager comporte des particularités liées à : L’occupation; Le paiement; L’indexation; Les garanties Etc. … Pour bien acquérir, il est nécessaire...

Acheter en viager : une épargne retraite avantageuse

L'achat en viager est une véritable épargne retraite pour préparer l'avenir. L'acquéreur, qui verse les rentes viagères durant sa vie active, bénéficiera à terme d'un capital pierre/financier qu'il pourra louer, occuper ou revendre ! Cette forme d'épargne immobilière constitue donc une solution rassurante face à l'avenir très incertain des retraites.

Les informations importantes sur le Viager

Les conditions juridiques, Les conditions économiques...

Comment calculer un viager

Le nombre de ventes en viager continue d’augmenter d’année en année. Le nombre de contentieux et de résolutions de vente suit en proportion la même évolution.

Droit d'usage et d'habitation : Les lacunes de l’art. 669 du Code Général des Impôts

La valeur du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) est une notion qui divise les différents intervenants à l'acte viager. Les notaires, les spécialistes du viager et les agents immobiliers ne sont pas toujours d'accord sur le mode de calcul de ce DUH. Certains notaires utilisent le barème défini par l'article 669 du Code Général des Impôts. Mais nous allons voir que ce barème est loin d'être précis.

Viager et espérance de vie

Quelqu'un de célèbre, avec humour et justesse, disait : "L'Homme dès la naissance est atteint d'une maladie mortelle !". Nous le savons tous ! Mais quand allons-nous mourir ? Heureusement nous l'ignorons ! Ce qui distingue un homme d’un autre, c’est l’âge auquel chacun meurt. C’est la durée de vie. En matière de viager occupé, la durée de vie et donc le temps d'occupation du bien est un facteur déterminant dans le calcul de la valeur économique de l'occupation.

Quelles sont les conséquences de la directive européenne sur l'égalité des sexes ?

Une directive de la Cour de Justice européenne concernant la discrimination homme/femme devrait avoir pour conséquence une modification des tables de mortalité utilisées pour calculer le montant d'une rente (dans le cadre des contrats Madelin, PERP, contrat retraite et assurance vie ...). Mais qu'en est-il vraiment ? Pour y voir plus clair, nous vous proposons une analyse de la législation en vigueur.

Pourquoi des différences de calculs entre notaires et professionnels ?

Il arrive qu'une personne âgée, propriétaire d'un bien immobilier qu'elle souhaite vendre en viager, consulte un spécialiste du viager parallèlement à son notaire. Il est alors possible que les propositions de mise en vente du notaire et du spécialiste viager différent totalement (en termes de bouquet et de rentes viagères). Ce différentiel de valeur peut être très important. Il varie parfois du simple au double ! Je vous propose d'en découvrir les raisons.