Comment calculer un viager

Le nombre de ventes en viager continue d’augmenter d’année en année. Le nombre de contentieux et de résolutions de vente suit en proportion la même évolution.

Calculer votre viager

Des héritiers, même lointains, les juges de tutelles, les tuteurs, mettent en cause les conditions économiques des viagers.
La jurisprudence sanctionne le profond déséquilibre contractuel, qu’elle dénomme, selon le cas, privation d’aléa, rente insuffisante, vil prix ou absence de prix sérieux.
Les exemples d’annulation de vente en viager par défaut de prix réel et sérieux sont de plus en plus nombreux (vileté de prix, cass 3ème civ, 12 juin 1996).
La comparaison entre les valeurs échangées, n’a pas résisté à la résolution de la vente, en raison des tables de mortalité et barèmes de rentes viagères utilisés par les assureurs et les organismes gérant les retraites.

•  Attention ! Jusqu’à présent, Les procédures allaient toujours dans le même sens…..

Ce qui est nouveau, et qui se répétera, est le fait qu’un acquéreur-débirentier remette en cause les conditions économiques d’un achat viager (bouquet et rentes) et recherche en responsabilité l’agent immobilier, professionnel de la vente en viager, pour avoir mal évalué les conditions financières du viager.

En réalité, l’acquéreur reprochait au professionnel d’avoir fait des calculs non équitables et qui ne prenaient pas en compte les réalités économiques du viager et plus précisément d’avoir sous évalué la valeur d’occupation de la crédirentière.

Celle-ci entrainant en conséquence un bouquet et des rentes plus élevées. (surévalués)

Quelles sont les méthodes de calculs de la valeur d’occupation ?

Elles sont au nombre de trois.

1) Méthode par le taux de rendement

Exemple : valeur vénale 200.000 € x 4% de rendement annuel x Espérance de vie présumée du crédirentier (par exemple 10 ans) soit 80.000 €

Méthode souvent utilisées pas les notaires

La limite de cette méthode est de définir avec le maximum de précision le taux de rendement.

Le choix du taux est personnel. (je pense que le taux de rendement attendu de ce bien, dans ce quartier, pourrait-être de 3% voir au mieux de 3.25% pense l'utilisateur de cette méthode) Il n’existe pas suffisamment de terme de comparaison pour être sur du taux de rendement)

Cependant, cette méthode est largement répandue pour le calcul du viager et doit être retenue.

2) Méthode par pourcentage de la valeur vénale

Certains barèmes à lecture directe donnent la valeur d’occupation en %

Par exemple : pour une dame ayant 10 ans d’espérance de vie présumée la valeur d'occupation est de 34 %

Soit : valeur vénale 200.000 € x 34 % = 68.000 €

Cette méthode à le mérite d’exister et d’être utilisée par un grand nombre d’intervenants. Elle implique que pour tous types de biens immobiliers (que celui-ci se situe sur les Champs Elysée ou dans un quartier modeste d’une ville peu prisée) la valeur d’occupation est la même en pourcentage.

Ainsi un quatre pièces aurait la même valeur d’occupation qu’un studio, alors même que la valeur locative d’un studio est supérieure au m² qu’un grand appartement, nonobstant le fait qu’il soit situé promenade des anglais ou face à l’aéroport…

Cependant, ne pas la retenir pour le calcul du viager serait discriminatoire.
A Savoir : 

• A Vence, dans une affaire qui opposait héritiers et acquéreur, un Expert près des tribunaux fut désigné pour établir les calculs économiques (bouquet et rentes). Les héritiers jugeant les conditions insuffisantes et demandaient la résolution de la vente après le décès de leur mère.
  
  Les conclusions de l’expert ne furent pas retenues aux motifs qu’il n’utilisa qu’une seule méthode (par le taux de rendement) sans expliquer pourquoi il retint cette méthode et discrimina les autres méthodes , son calcul fut jugé partial et incomplet alors que l’agent immobilier mis en cause avait, quant à lui, effectué une moyenne de plusieurs méthodes pour déterminer la valeur d’occupation.
   
• Il fut, également retenu que les tables d’espérance de vie ou de mortalité, prenant en compte l’allongement indéniable de la vie n’était pas une erreur commise par l’agent immobilier mais un fait sociétal incontestable.
   
• L’Expert, avait retenu une table de mortalité, sans expliquer son choix, ni expliquer pourquoi il avait écarté les tables progressives (TPGH/F 05)

3) Méthode par le loyer similaire

Exemple : Pour une dame ayant 10 ans d’espérance de vie et qui pourrait payer pour l’appartement qu’elle occupe 700 € de loyer hors charge par mois, la valeur d’occupation serait de 700 x 12 mois x 10 ans = 84.000 €

Cette méthode est réaliste. Connaître dans un immeuble ou dans le quartier, la valeur locative d’un studio, d’un deux pièces ou plus est facile. Le nombre de références est important.

Nous retiendrons cette méthode sans hésitation.

Vous observerez que les 3 méthodes donnent des valeurs d'occupation différentes

Il convient de noter que certains professionnels avertis, par souci d’équilibre et d’impartialité, ne voulant pas discriminer en choisissant une méthode plutôt qu’une autre, et souhaitant se garantir d’éventuelles procédures à leur encontre, établissent une moyenne de deux méthodes, voir des trois méthodes (cela est idéal, impartial, irréprochable).

Dans notre exemple 80.000€ + 68.000€ + 84.000 € /3 = 77.333 € serait la valeur moyenne d’occupation

Le futur acquéreur, avant de s’engager, devrait toujours demander à l’agent immobilier  qu’elle est la valeur d’occupation.

Il vérifiera le calcul, en demandant quelle est la valeur vénale du bien libre de toute occupation, l’espérance de vie du ou des vendeurs, le taux de rendement retenu et le loyer similaire hors charges

Ces trois éléments lui permettraient de reconstituer facilement la valeur d’occupation.(voir les méthodes de calculs de viager ci-dessus) 

En cas de discordance notable entre les valeurs d’occupation, l’acquéreur pourrait, avant de s’engager, demandez une révision des conditions financières (bouquet + rentes)

A savoir :

Le tribunal en sanctionnant ainsi la faute de l’agent immobilier, qui avait sous évalué la valeur de l'occupation, a voulu rappeler que l’équilibre contractuel du contrat viager, devait pouvoir profiter à chacune des parties et non pas qu’au seul crédirentier !

Loyal et équitable !