Viager et espérance de vie

Quelqu'un de célèbre, avec humour et justesse, disait : "L'Homme dès la naissance est atteint d'une maladie mortelle !". Nous le savons tous ! Mais quand allons-nous mourir ? Heureusement nous l'ignorons ! Ce qui distingue un homme d’un autre, c’est l’âge auquel chacun meurt. C’est la durée de vie.En matière de viager occupé, la durée de vie et donc le temps d'occupation du bien est un facteur déterminant dans le calcul de la valeur économique de l'occupation.

Une espérance de vie en constante progression

Grâce au développement socio-économique et aux progrès de l'hygiène de vie et de la médecine, l'espérance de vie ne cesse de s'allonger.

Entre l'an 1800 et aujourd'hui, la population mondiale est passée de un milliard d'habitants à 7.357.676.805 le 20 novembre 2015 à 14 heures et 13 minutes.

En France et presque partout dans le monde, le combat contre les maladies infectieuses est pratiquement gagné. La lutte contre les maladies cardio-vasculaires et les cancers progresse également.

Cela a notamment pour conséquences un allongement du temps de vie chez les seniors grand âge et une augmentation du nombre de centenaires.

Selon certaines études, même si nous arrêtions aujourd'hui les progrès de la médecine, le nombre de seniors grand âge et de centenaires continuerait à augmenter.

C'est un fait dont tous les intervenants du viager (notaires, agents immobiliers spécialisés ou pas, gestionnaires de patrimoine) doivent absolument tenir compte ! Ne pas le faire serait une erreur et même une faute professionnelle !

Des statistiques édifiantes

L'âge auquel chaque individu meurt est incertain. Des spécialistes peuvent mesurer la durée de vie moyenne d'un groupe de personnes du même âge et établir des statistiques. En revanche, ils ne peuvent évidemment pas prévoir l'espérance de vie d'une personne donnée (le nombre d'années qu'il reste à vivre au crédirentier) ... 

Les statistiques confirment une nette progression de l'espérance de vie en France :

- en 1970, la moitié des Français vivait au-delà de 76 ans

- en l'an 2000, la moitié des Français ont vécu au-delà de 83 ans

Cette progression de la durée de vie en 30 ans est énorme. De plus, depuis cette date, la durée de vie médiane de 83 ans a été dépassée.

Selon l'INED, la durée de vie médiane des Français pourrait atteindre 91 ans en 2050. Cela signifie que 50% des Français vivraient alors au-delà de 91 ans !

Selon les chiffres de l'INSEE :

- il y avait 3760 centenaires en France en 1990

- il y en avait plus de 20.000 en 2014

- il pourrait y en avoir 198.000 en 2060.

Il faut également souligner qu'aucune étude ne vient à ce jour contredire ces statistiques. Avec l'apparition de super-centenaires âgés de plus de 110 ans, la longévité humaine semble ne plus avoir de limites...

Quelles conséquences ?

Or, cet incontestable allongement de la vie soulève plusieurs questions. Où loger nos anciens ? Comment et par qui financer les retraites ?

En matière de viager occupé, l'allongement de la durée de vie remet en cause l'utilisation des tables de mortalité classiques. Ces tables de mortalité, dites stationnaires, ne permettent pas de prendre en compte le temps de vie futur des crédirentiers et crédirentières !

Et pourtant, le temps de vie du vendeur, et donc le temps d'occupation du bien, est un facteur déterminant dans le calcul de la valeur de l'occupation. Concrètement, des calculs de la valeur d'occupation avec une espérance de vie de 10 ans ne donneront pas la même valeur d'occupation que pour une durée de vie de 12 ans...

En matière de viager occupé, on ne peut que recommander l'utilisation des tables progressives qui prennent en compte la réalité et l'augmentation du temps de vie (et donc d'occupation). C'est ce que tout professionnel de ce secteur devrait faire !

Il risque en effet, s'il utilise d'autres tables, de voir engager sa responsabilité professionnelle par un acquéreur/investisseur qui se sentirait, à juste titre, lésé au motif qu'il paie plus, statistiquement parlant, qu'il ne le devrait ! Rappelons pour conclure qu'un viager doit être équitable et doit, également, être éthique et responsable.