SCI ET DEMEMBREMENT ECONOMIQUE DE LA PLEINE PROPRIETE

Vous voulez anticiper la transmission de votre patrimoine immobilier et minimiser les droits de succession que vos enfants devront payer à votre décès ? Le démembrement économique de la pleine propriété et la constitution d'une SCI présentent plusieurs avantages, tant du point de vue de la transmission de patrimoine que de la fiscalité. Explications.

Les avantages du démembrement

Dans un cadre familial, en vue de préparer leur succession, les parents peuvent avoir avantage à "donner" la nue-propriété à leur(s) enfant(s).

Dans ce cas de figure, ils en conservent cependant l'usufruit, ce qui leur permet de retirer les fruits de la location et de garder les revenus en question.

En contrepartie, ils paient la totalité des charges et des impôts. Contractuellement, ils peuvent prendre à charge les gros travaux tels que l'entend l'article 606 du Code Général des Impôts.

Cette solution leur permet d'éviter que leur(s) enfant(s) paye(nt) des droits de succession à leur décès..

En effet, l'article 1133 du CGI précise : "Sous réserve des dispositions de l'article 1020, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit (usufruit temporaire) ou par le décès de l'usufruitier."

Cela signifie que le nu-propriétaire, au décès de l'usufruitier ou à l'expiration de l'usufruit temporaire, devient plein propriétaire sans avoir à régler des impôts relatifs à la succession.

Les droits de mutation sont réglés lors de la donation.

De plus, la loi fiscale accorde un abattement de la pleine propriété en fonction de l'âge du donateur.

Le montant de cet abattement est fixé par l'article 669 du Code Général des Impôts :

Moins de :Valeur de l'usufruit que vous conservezValeur de la nue-propriété que vous donnez

Bien évidemment, plus le donateur est jeune, moins la nue-propriété a de valeur. En conséquence, le donateur paiera moins de frais à 52 ans qu'à 72 ans par exemple.

Il faut auss noter que si la SCI est endettée, la dette peut être déduite de la valeur des parts, ce qui réduit d'autant l'actif net transmis en donation.

Démembrement fiscal ou économique ? Que choisir ?

Prenons un exemple pour illustrer ce type de démembrement :

Madame Fortunée âgée de 73 ans transmet à son fils Richard les parts d'une SCI estimée à 400.000 € (attention : l'évaluation doit correspondre à une réelle valeur et ne doit pas être une valeur de complaisance !).

A cet âge (moins de 81 ans révolus), seuls 70% de la valeur sont pris en compte, soit une valeur donnée et taxable de 280.000 €.

La transmission s'effectue de mère à fils, si bien qu'un abattement supplémentaire de 100.000 € est appliqué. La taxation de la donation s'effectuera sur le montant de 180.000 €.

Cependant, il est possible de déroger à l'article 669 du CGI si l'usufruit est évalué économiquement. On parle dans ce cas d'un usufruit économique.

Cette évaluation ne peut se faire que si les parts ou le bien transmis engendrent des revenus. C'est en fonction de ces revenus que sera évalué l'usufruit économique.

Il y a un calcul à faire afin de comparer les deux choix possibles : la valeur de la nue-propriété selon l'article 669 du CGI ou évaluée en fonction du rendement du bien transmis.

Comparons les deux situations :

1- Nous avons vu ci-dessus qu'en utilisant l'article 669 du CGI, la taxation de la donation s'effectuera sur 180.000 €

2- En réalisant un calcul pour déterminer la valeur de l'usufruit économique de ce bien dont les parts sont estimées à 400.000 €, le résultat pourrait être tout autre.

Le bien en question a un rendement confortable de 8% et a été acquis il y a bien longtemps, ce qui explique ce taux élevé.

Madame Fortunée a une espérance de vie moyenne de 17,85 ans (moyenne d'espérance de vie calculée d'après les tables INSEE 2012 et Progressives Génération Femme 2005)

En fonction de ces paramètres, la valeur de l'usufruit est de 285.970 € .

En conséquence la nue-propriété est de : 114.030 €

La SCI est constituée de 100 parts de 1140,30 € chacune.

Madame Fortunée donnera seulement 87 parts représentant une valeur de 99.206,10 €. Ainsi, la somme est inférieure à l'abattement de 100.000 € et son fils n'a aucun droit de donation à payer.

Elle attendra ensuite quelques années avant de donner au fur et à mesure les parts qui lui restent.

Elle a également la possibilité de donner rapidement les parts de la SCI, mais après avoir pris soin de vérifier que les statuts initiaux précisaient que cette donation conserve un intérêt patrimonial et familial sans équivoque.

Bien évidemment, si le ou les biens transmis en donation ont une valeur supérieure, l'intérêt de ce second choix est évident.

Les statuts de la SCI

S'il y a plusieurs enfants et que la SCI a été conçue dans un intérêt familial, il faudra prouver, éventuellement, à l'administration fiscale que la SCI a une vie sociale réelle.

Ses statuts préciseront que l'apport des biens à la SCI a pour but d'éviter les affres de l'indivision future entre les enfants après le décès du dernier des parents.

Si vous êtes mariés, que vous avez des enfants d'un premier lit et que vous n'avez pas d'enfant commun avec votre épouse actuelle, il est utile de préciser dans les statuts que la SCI permet au conjoint prémourant d'être certain que seront récompensés/gratifiés équitablement les deux branches familiales. Ainsi en a jugé la Cour d'appel de Paris le 14 mars 2008.

Puisque vous aurez conservé des parts, vous serez nommé gérant statutaire irrévocable et vous assurerez la gestion et la gouvernance de la SCI.

Vous aurez aussi prévu, avec sagesse, de bénéficier de pouvoirs étendus qui vous permettront d'agir seul avec rapidité afin de réaliser de gros travaux si nécessaire.

Dans les statuts, vous aurez pris soin de préciser que la mutualisation du risque locatif sera minorée puisque la SCI se compose de plusieurs biens.

Il en sera de même dans les statuts qui préciseront que la SCI a été créée pour neutraliser les écarts de rendements entre des biens immobiliers de natures différentes puisque de facto il y a un lissage de la performance ou des pertes grâce à la SCI.

De plus, vous aurez porté dans les statuts que la SCI a été créée pour permettre la conversion de plusieurs biens immobiliers différents et hétérogènes en parts sociales homogènes, ce qui sera de nature à éviter les surprises de l'allotissement* de biens lors d'un partage intervenant après le décès. (Cassation, Civile, Chambre Commerciale, 26 mars 2008 N°06-21944)

Enfin, pour que la SCI ne soit pas considérée fictive, vous tiendrez une comptabilité simplifiée dont le bilan sera évolutif (puisque, année après année, la SCI s'enrichit). Vous aurez également pris soin de garder les convocations aux associés et de rédiger les comptes-rendus d'assemblées générales.

*Dans une opération de partage d'un bien appartenant à une indivision (communauté conjugale, contractuelle ou successorale), "allotir" consiste à attribuer un lot à un co-partageant. L'opération est appelée l'"allotissement". On dit d'un co-indivisaire qui a reçu son lot qu'il en est "alloti".