Droit d'usage et d'habitation : les lacunes de l'article 669 du Code Général des Impôts

La valeur du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) est une notion qui divise les différents intervenants à l'acte viager. Les notaires, les spécialistes du viager et les agents immobiliers ne sont pas toujours d'accord sur le mode de calcul de ce DUH. Certains notaires utilisent le barème défini par l'article 669 du Code Général des Impôts. Mais nous allons voir que ce barème est loin d'être précis.

Que dit l'article 669 du Code Général des Impôts (ancien 762 du CGI) ?

En 2004, l'article 669 du Code Général des Impôts est venu remplacer l'ancien article 762 du CGI, un barème fiscal, purement administratif, qui datait de 1901 ! Il servait jusque-là à déterminer la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit au jour de la mutation par acte authentique.

Voici le barème de la Nue-Propriété et l'Usufruit selon le 762 ancien du CGI.

Ancien Article 762 du CGI barème de l’Usufruit

Il aura fallu attendre 103 ans pour que ce barème (762 ancien) soit abrogé et remplacé.

Il était temps car l'espérance de vie a elle aussi évolué :

- en 1900, l’espérance de vie moyenne homme/femme était de 48 ans

- en 2000, l’espérance de vie moyenne homme/femme était de 82.8 ans

- en 2005, selon les tables progressives homme/femme 2005 (TPGH/F 05) l’espérance de vie d’une femme de 80 ans est de 12,85 ans (en effet, les tables TPGH/F 05 prennent en compte l’allongement

indéniable du temps de vie).

L'article 669 du Code Général des Impôts est lui aussi un barème administratif que les notaires et l’administration fiscale utilisent essentiellement pour les donations, successions et transmission de patrimoine.

Mais les notaires l’utilisent aussi parfois pour des calculs de viager. Or, ce barème n'est pas assez précis comme on peut le voir dans le tableau suivant :

Quels sont les défauts de ce barème ?

Comme on peut le constater dans le tableau ci-dessus, l'article 669 du Code Général des Impôts ne différencie pas l’espérance de vie d’une femme et d’un homme. Pourtant, la différence de temps de vie entre une femme et un homme au même âge est un facteur non négligeable en matière de viager économique.

Pire encore, ce barème considère que la valeur de l'usufruit à 71 ans, 76 ans ou 80 ans est la même... Mais pour un acquéreur/investisseur, l’âge du vendeur est d’une extrême importance ! Le fait que le vendeur ait 71 ans ou 79 ans n’est évidemment pas la même chose !

Pour ces différentes raisons, ce barème administratif et fiscal ne devrait pas être utilisé pour le calcul économique de la valeur d’occupation lors de la vente en viager occupé.

Le législateur aurait dû établir un barème dégressif de 1% par an et non pas de 10% tous les dix ans, par exemple :

Valeur de l’usufruit à 71 ans = 29% ; à 72 ans = 28% ; à 73 ans = 27% ; à 95 ans = 5%

Une approche erronée du DUH

L’administration fiscale considère que le droit d'usage et d'habitation (DUH) a une valeur inférieure à celle de l'usufruit.

Elle estime que le DUH ne représente que 60% de l'usufruit au motif simpliste que l’usufruitier peut louer son bien et que le bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation ne le peut pas.

Certes, il convient de prendre en compte qu'à la rente viagère vient s'ajouter le fruit de la location. Mais ce raisonnement constitue une analyse trop rapide !

Il ne prend pas en compte le fait que l'usufruitier supportera la presque-totalité des travaux à effectuer, qu’il paiera l’impôt foncier, qu’il devra payer les charges de propriétaire-bailleur et les remises en l’état entre deux locations, qu’il assumera les risques d’impayés, les réparations locatives, l’impôt sur le revenu des personnes physiques, la CSG et les taxes sociales qui s’élèvent à 15,5%, le plafonnement des loyers et les conséquences de la loi Duflot... En bref : toutes les contraintes qui échappent au crédirentier !

De ce point de vue, après une analyse objective et comparative des avantages et des inconvénients, il est évident que le Droit d'Usage et d'Habitation a une valeur supérieure à celle de l'Usufruit et non l'inverse !

L'exemple ci-dessous, avec des calculs selon le 669 du CGI, permet de le vérifier.

Calculons à titre d'exemple la valeur d’un droit d’usage et d’habitation d’un bien immobilier de valeur vénale considérée comme libre de toute occupation de 200.000 €

Vendeur : une femme de 73 ans

Valeur de l’usufruit selon l’article 669 du CGI = 30% soit 60.000 €

Valeur du DUH : 60% de l'usufruit, soit 60.000 € x 60% = 36.000 €

La table de mortalité INSEE 2012 dite stationnaire donne à la crédirentière une espérance de vie statistique de 16,43 ans.

Autrement dit, la somme de 36.000 € représente la valeur d’occupation pour 16,43 ans d’espérance de vie, soit une valeur d’occupation mensuelle de :

36.000 € / 16,43 ans / 12 mois = 194 €

Pensez-vous que la valeur locative ou valeur d’occupation d’un bien d'une valeur de 200.000 € puisse être de 194 € ? Votre réponse sanctionne à juste titre l’erreur d’utilisation de l’article 669 du CGI !

Conclusion

En conclusion, le droit d’usage et d’habitation économique ne peut pas être calculé sur la base de l’article 669 du CGI ! Le DUH devrait toujours être calculé autrement.

D’autres méthodes, plus précises, plus réalistes et plus équitables existent pour chacune des parties.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre rubrique Tout sur le viager => viager => comment calculer un viager.