Un bon viager c'est quoi ?

UN BON VIAGER C’EST QUOI ?

C'est d'abord...un bon mandat !

Tout d’abord il convient de préciser que tous les mandats (je voue mandate/missionne/autorise/charge) ont des points communs

L’identité de l’agence complète de l’agence avec garantie financière – avec ou sans maniement de fonds – appartenance à un syndicat immobilier ou pas – statut juridique – RCS – Siret

L’identité complète du ou des vendeurs (autant que de vendeurs-indivisaires) l’adresse fiscale du ou des vendeurs – l’adresse du bien (ma résidence principale est à Paris mais le bien immobilier à vendre est à Nice par exemple)

Les conditions de la mission/du mandat de vente : type de mandat (simple -exclusif -avec ou sans délégation – durée du mandat – renouvellement – dénonciation)

Description du bien avec N° de lot pour chaque bien (appartement – cave- parking …° Tantièmes – superficie Carrez – diagnostiques )

Prix de vente net vendeur – montant de honoraires – à qui la charge des honoraires – prix de vente honoraires compris

Le nom du médiateur

Tout cela est facile – en résumé : Qui vend quoi ? – Identité de l’agence qui s’occupe de la vente – le prix de vente honoraires compris – qui à la charge des honoraires

Mais un bon mandat viager c’est quoi au juste ?

C’est un mandat qui prévoit tout !

Une terrible mésaventure pour cause d’une mauvaise rédaction, de la clause résolutoire lors de l’établissement : d’un mandat de vente, du compromis et de l’acte authentique !

Le vendeur en viager qui ne reçoit plus la rente de l’acquéreur s’expose, s’il demande la résolution de la vente, c’est-à-dire l’annulation, à devoir lui restituer le bouquet, c’est-à-dire la première somme versée au jour de la signature de l’acte, qu’il a reçu à l’origine. C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation, dans un arrêt du 14 septembre 2023 (Cass. Civ 3, 14.9.2023, N 22-13.209) alors que le bouquet avait été versé trente ans plus tôt, lors de la signature de l’acte notarié.

Cet acte de vente prévoyait classiquement mais pas précisément, qu’en cas de défaillance de l’acquéreur, en cas de non-paiement des rentes, il pouvait y avoir résolution de la vente, et qu’à titre de sanction pour l’acquéreur, les rentes versées resteraient acquises au vendeur. L’acquéreur devait en plus s’acquitter des échéances impayées et des indemnités d’occupation jusqu’à ce qu’il ait quitté les lieux, selon la Cour d’appel.

Une mauvaise affaire

Mais en jugeant ainsi, la cour d’appel a oublié le bouquet, (Les juges n’ont pas oublié le bouquet ! Ils ont dit le droit en respectant le contrat et dont les clauses font loi entre les parties) qui représentait une partie importante de la valeur de la maison, a pointé la Cour de cassation. Soit elle devait juger que le bouquet restait acquis au vendeur à titre de dommages et intérêts dus par l’acquéreur, soit elle devait ordonner au vendeur de rendre ce bouquet puisqu’une résolution de vente entraîne l’effacement de tout ce qui a été fait et doit remettre les deux parties dans l’état où elles se trouvaient avant de signer le contrat.

L’acquéreur devait donc rendre la maison et, à moins que le contrat n’ait prévu autre chose, le vendeur devait restituer le prix reçu. Mauvaise affaire finalement pour le vendeur car, au lieu de trouver un accord avec son acquéreur défaillant, il devait lui rendre le montant du bouquet, soit en l’occurrence près de la moitié du prix du bien.

Et si le vendeur n’a pas la somme correspondante au bouquet initial à rendre à l'acquéreur ?

Et si l’acquéreur fait saisir le bien dont s’agit pour une vente forcée pour se faire rembourser ?

Autre remarque : L’acquéreur avait acquis le viager occupé sur des têtes trop jeunes ( plus de 30 ans de paiement des rentes viagères) (Trop de choses de la vie peuvent arriver en 30 années !)

En suivant la formation, ce sont deux graves erreurs qui n’auraient pas été commises

Tolosa Jean Louis

Expert-viager