Pourquoi des différences de calculs entre notaires et professionnels ?

Il arrive qu'une personne âgée, propriétaire d'un bien immobilier qu'elle souhaite vendre en viager, consulte un spécialiste du viager parallèlement à son notaire. Il est alors possible que les propositions de mise en vente du notaire et du spécialiste viager différent totalement (en termes de bouquet et de rentes viagères). Ce différentiel de valeur peut être très important. Il varie parfois du simple au double ! Je vous propose d'en découvrir les raisons.

Les méthodes des notaires

Les notaires sont incontournables dans la vie d'une famille, pour la rédaction de contrats ou pour les successions et il n'est pas question ici de mettre en doute leurs compétences.Les notaires sont incontournables dans la vie d'une famille, pour la rédaction de contrats ou pour les successions et il n'est pas question ici de mettre en doute leurs compétences.

Ils peuvent notamment vous apporter écoute, conseils et solutions aux problèmes juridiques et fiscaux que vous rencontrez.

Néanmoins, dans le cas d'un viager entre particuliers n'ayant aucun lien familial entre eux, les notaires utilisent des barèmes fiscaux et ne portent pas une réflexion économique.

Il faut aussi souligner qu'ils n'utilisent pas tous la même méthode de calcul.

A ce jour, ils utilisent soit l'article 669 du Code Général des Impôts (méthode fiscale) soit une méthode économique proche de l'article 669 du CGI.

D’autres, utilisent des barèmes à lecture directe, d’autres des calculateurs.

A ce stade, nous observons que les notaires n’ont pas la même méthode d’évaluation, n’utilisent pas les mêmes méthodes pour évaluer les conditions économiques d’un viager, d’une nue-propriété, d’une vente avec un paiement limité dans le temps et une occupation perpétuelle. 

Pour les professionnels du viager, il en est de même.

En réalité, il n’y a pas de règle commune pour effectuer des calculs économiques.

Il faut cependant respecter les intérêts de chaque partie et veiller à ce que les conditions économiques et juridiques soient équitables pour chacune d’entre-elles

Exemple concret

Analysons ensemble les deux méthodes à partir d'un cas concret.

• Madame Fortunée est âgée de 73 ans révolus.
• Elle est seule propriétaire d'un bien immobilier qui est sa résidence principale.
• La valeur de ce bien est de 100.000 € net vendeur.
• Elle souhaite un bouquet de 30.000 €
• Question : Quelle sera le montant de la rente qui lui sera servie sa vie durant ?

Méthode dite selon l'article 669 du CGI

Pour calculer la valeur d'occupation, le notaire utilise ce barème qui stipule que l'usufruit d'une personne de 73 ans est de 30% de la valeur vénale ou pleine propriété.

L'usufruit, selon ce barème, est le même pour une tranche d'âge comprise entre 71 ans et moins de 81 ans, quel que soit le sexe du bénéficiaire de l'usufruit.

En outre, l'administration fiscale considère que le droit d'usage et d'habitation (DUH) est un usufruit minoré.

A ce titre, il ne représente selon Elle que 60% de la valeur de l'usufruit.

Dans notre exemple, le Droit d’Usage et d’Habitation vaudrait 60% de l’usufruit soit : 
Usufruit 30% X 60% = DUH 18%.

En conséquence, la valeur du Droit d’Usage et d’Habitation serait de :
100.000 € X 18% = 18.000 €

Cette somme représente la valeur d'occupation de madame Fortunée qui a une espérance de vie statistique de 16,43 ans (table INSEE 2012).

En clair, cela veut dire que la valeur d’occupation mensuelle selon l’article 669 du CGI est de : 18.000 € /16,43 ans / 12 mois soit 92 €/mois !

Cela est impossible et ne représente nullement la valeur d’occupation d’un appartement de 100.000 € de valeur vénale, me direz-vous...

Vous pourriez même ajouter : "Ce n’est même pas le loyer d’un stationnement de type parking et non pas de celui d’un appartement !"

Vous avez raison !

Et en argumentant ainsi, vous apportez la preuve que l’utilisation de cette méthode via l’article 669 du CGI est erronée.

Cette méthode ne doit pas être utilisée pour un démembrement économique.

En revanche, elle peut l’être pour des raisons fiscales telles que la succession, la donation et/ou la transmission de patrimoine.

La seconde méthode

La seconde méthode, utilisée par certains notaires (pas tous) est proche de celle présentée ci-dessus, la seule différence est la prise en compte de l’âge réel du vendeur et de son sexe.

Concernant l’âge réel, vendre en viager ou acquérir un viager n’est pas la même chose lorsque le vendeur a 73 ans ou 80 ans.

Or, cette différence d’âge n’est pas prise en compte lors de l’utilisation de l'article 669 du CGI.

Il en va de même concernant le sexe : alors qu'une femme vit statistiquement plus longtemps qu’un homme, l'article 669 du CGI n’en tient pas compte !

Prendre en compte l’espérance de vie statistique pour évaluer la valeur d’occupation est une juste réflexion.

Cette deuxième méthode est appelée "calcul de l'usufruit par le taux de rendement" A priori, cette méthode semble plus réaliste, sauf que le notaire considère que le DUH représente 60% de la valeur de l’usufruit.

Comme vous le constaterez en consultant le calcul ci-dessous, le fait de diminuer la valeur du Droit d’Usage et d’Habitation a pour conséquence d’augmenter le montant de la rente viagère (dans ce calcul, son montant représente le double de celui d’un calcul économique).

Explication : 100.000 € x taux de 4% X 16,43 ans

Espérance de vie = Usufruit = 65.720 € DUH = 60 % de l’usufruit soit 65.720 x 60 % = 39.432 €

Dans ce cas, la valeur d’occupation mensuelle est de : 39.432 € / 16,43 ans / 12 mois = 200 €

Cela ne représente pas la valeur du marché, vous en conviendrez !

Donc, le calcul n’est pas équitable – donc le calcul est faux !

Quelle méthode utiliser ?

Mais alors, quelle méthode de calcul convient-il d’utiliser pour déterminer la valeur économique du Droit d’Usage et d’Habitation ?

Nous parlons d’argent, de retraite complémentaire, de mieux-vivre (pour le vendeur) et d’investissement et d’épargne (pour l’acquéreur).

Nous parlons d’éthique, de respect, de déontologie, d’équité pour chacune des parties.

Autant de critères de grande importance.

Nous pensons que nous n’avons pas le droit d’induire en erreur ni le vendeur ni l’acquéreur.

Le calcul doit être équitable pour chacune des parties.

Il convient donc de réfléchir, travailler et calculer comme un expert.

Un expert est un maître de sa discipline.

Il ne prétend pas détenir la vérité, mais souhaite y coller au plus près, la démontrer.

Pour ce faire, il utilise plusieurs méthodes différentes et établit une moyenne des résultats obtenus.

Le processus découle du bon sens et de la recherche du point médian entre plusieurs méthodes.

Ainsi l’équilibre tant recherché sera atteint. Cette méthode, tutoie l’expertise !

L’Expert utilise plusieurs méthodes et, établie une moyenne des méthodes Le viagériste auquel vous vous adresserez devrait vous expliquer son travail !

S’il ne le fait pas, posez la question : « nous parlons d’argent n’est-ce pas ?

Voulez-vous m’expliquer les conditions économiques ? » Le véritable spécialiste, l’Expert ne fait pas n’importe quoi !

Il déterminera avec rigueur :

• La valeur vénale du bien immobilier 
• L’espérance de vie moyenne présumée en utilisant les tables dites stationnaires (INSEE) et les tables progressives qui prennent en compte l’allongement indéniable du temps de vie.
• Un taux de rente moyen à appliquer au capital à renter.
• La valeur d’occupation moyenne en utilisant les trois seules méthodes connues qui sont :
  o    La méthode par le taux de rendement
  o    La méthode par le loyer similaire
  o    L’utilisation d’un barème à lecture directe (DUH by Tolosa) (DUH by Daubry)

Dans son calcul, il aura pris en compte :

L’évolution des loyers dans le temps.

L’évolution de l’immobilier dans le temps.

Il utilisera un taux d’actualisation.

Il s'agit d'un calcul pas si simple, prenant en compte des données multiples et que seul un viagériste professionnel via un outil créé par un actuaire peut effectuer.

Le calculateur de expert.formations-viager.com, en quelques secondes, produira un résultat en mode expertise (voir démonstration sur expert.formations-viager.com).

Vous aurez noté que :

=> plusieurs méthodes de calculs ont été utilisées.

=> qu’une moyenne des valeurs d’occupation a été établie.

=> que le résultat devrait emporter l'adhésion du vendeur et de l’acquéreur puisque le calcul est équitable et équilibré !

Le crédirentier et débirentier devraient toujours exiger un calcul et un résultat issu d’un calcul en mode EXPERTISE et exclure toute autre forme de calcul simpliste et dangereux.

On constate, pour cause de mauvais calculs, de nombreuses procédures de contestation des données économiques d’un viager en vue d’annuler le contrat viager.

Pour éviter ces déconvenues, de la prudence et du bon sens s'imposent !

En suivant une formation de qualité, dispensée par un TOP formateur, connu et reconnu partout en France, vous éviterez nombre d’erreurs et vous saurez « parler » viager.

N’oubliez pas : « Les détails font la perfection…La perfection n’est pas un détail !

PS : lire : « Les limites du barème »